Till senaste kommentaren
Detta inlägg är gammalt och kan innehålla inaktuell information.
Kommentaren du söker har flyttats till en ny diskussion, eller är borttagen.

Är modulbostäder att anses som hyra av bostad eller som byggentreprenadskontrakt?

Såg på uh24 att konkurrensverket granskar ett direktupphandlat bygge av 100 Attefallshus i en norrlandskommun. Där valde man tydligen en direktupphandling av husen (jag tolkar det som inköp av fast egendom, uppförda med permanent bygglov?) på grund av bedömt akut läge.

Samtidigt köper Vallentuna 17 bostadsrätter för över 30 Mkr, och en grannkommun har gett kommunstyrelsens ordförande mandat att köpa upp lägenheter vid behov utan att detta behöver beslutas i varje enskilt fall i kommunfullmäktige.

Så, om kommunen vill uppföra permanenta bostadshus på egen mark är det ju rimligt med en LOU-process för anskaffande av dessa hus - finns ju ett antal leverantörer och det är en stor och långsiktig satsning med skattemedel.

Om kommunen däremot köper lägenheter funkar sannolikt inte en LOU-process - säljaren kommer knappast att spela med i en sådan och då blir det inget köp, behovet kan inte fyllas. Och att hyra lägenheter som flera kommuner gör kan knappast heller bli en LOU-process?

Men vad händer då med hyra av lägenheter i modulbostäder, uppförda på kommunens mark med tillfälligt bygglov? Dessa är rimligen att betrakta som lös egendom vilket är ekonomiskt fördelaktigt med hänsyn till momsen vilket därmed gynnar kommunmedlemmarna... Skiljer sig detta upphandlingsmässigt från att köpa lägenheter med budgivning på marknaden, eller hyra av lägenhet på andrahandsmarknaden?


Det här är ju inte längre en fungerande marknad där man i god tid kan planera anskaffandet och där det finns ett antal tillgängliga leverantörer som kan leverera i närtid, en kommun måste hugga snabbt på det som går att få tag på till ett överkomligt pris för att lösa akuta behov.

Hur göra?

Kommentarer

  • Hej Jan!

    Uppdaterad: den 13 februari 2018 med hänvisning till ny lagstiftning.

    Jag upplever att ditt inlägg innehåller ett antal olika frågan som kan behöva hanteras separat.

    När det gäller Konkurrensverkets granskning av Östersundshems upphandling av småbostäder bör frågor i första hand ställas till den relevanta upphandlande myndigheten eller till Konkurrensverket.

    Angående förvärv av lägenheter kan det noteras att lagen om offentlig upphandling (2016:1145), LOU, inte gäller för kontrakt som avser förvärv av fastighet, arrenderätt, hyresrätt, bostadsrätt, tomträtt, servitutsrätt eller någon annan rätt till fastighet, se 3 kap. 19 § LOU. Med fastighet avses det som enligt jordabalken utgör eller tillhör en fastighet. Det som gäller för fastighet gäller också för befintlig byggnad som tillhör någon annan än ägaren till jorden liksom sådana tillbehör till byggnaden som avses i 2 kap. 2 och 3 §§ jordabalken, om de tillhör byggnadens ägare. Undantaget för hyra av fastighet kallas ofta för hyresundantaget.

    Frågan om modulbostäder får bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Det kan i sammanhanget noteras att ett mål som avser hyresundantagets tillämpning vid upphandling av modulbostäder tidigare varit föremål för prövning i Kammarrätten i Sundsvalls dom i mål nr 395--396-10. I det aktuella målet hade den upphandlande myndigheten ingått ett avtal rubricerat som ”hyresavtal för lokal” med en leverantör av modulbostäder för att bland annat tillgodose behov av elevbostäder. Kammarrätten fann att det aktuella avtalet medfört att bostadsmodulerna kommit att uppföras och att byggnadsverk realiserats enligt krav som ställts upp av kommunen. Kammarrätten konstaterade att den upphandlande myndigheten visserligen inte åsyftat att bli ägare till resultatet av byggentreprenaden, men anförde slutligen att den upphandlande myndighetens beslut syftade att tilldela ett byggentreprenadskontrakt i den mening som avses i gamla LOU. Hyresundantaget ansågs inte tillämpligt.

    Beroende på hur ett kontrakt är utformat i det enskilda fallet kan en bedömning behöva göras om ett avtal avseende flyttbara moduler är att anse som hyra, köp, byggentreprenad eller sådan hyra av fast egendom som kan vara undantagen upphandlingsplikten.

    I det fall ett kontrakt omfattas av LOU får en bedömning göras om en upphandlande myndighet kan använda förhandlat förfarande utan föregående annonsering eller direktupphandling (se 6 kap. 12–19 §§ och 19 kap. 7 § tredje stycket LOU). Det kan till exempel vara möjligt att använda förhandlat förfarande utan föregående annonsering om det är absolut nödvändigt att tilldela kontraktet, men synnerlig brådska, orsakad av omständigheter som inte kunnat förutses av den upphandlande myndigheten gör det omöjligt att hålla tidsfristerna vid öppet, selektivt eller förhandlat förfarande med föregående annonsering (6 kap. 15 § LOU).

    Att den upphandlande myndigheten upplever att den kan göra en bättre affär utan ett annonserat förfarande utgör dock inte skäl i sig att använda förhandlat förfarande utan föregående annonsering eller direktupphandling.

    Uppdaterad: den 13 februari 2018 (hänvisning till ny lagstiftning).

    Med vänliga hälsningar,

    Anton
  • Vad jag förstår handlar "hyresundantaget" om befintliga bostäder, och gäller rimligen enligt ovan även för det fall huset har en annan ägare än marken.

    Frågan är då om ett färdigt, det vill säga befintligt och av kommunen därmed inte kravmässigt "designat" modulhus som flyttas till en kommunal tomt då kan hanteras enligt undantaget, huset anskaffas ju i detta fall som en "hyllvara" ?

    Och, om så, hur "färdigt" måste ett sådant hus vara - helt komplett, eller kan delar av den av leverantören förberedda hyllvaran monteras på plats (eventuellt efter att huset monterats på annan plats och sedan för transporten delats upp i transportabla delar)?

    Jan L
  • Hej Jan!

    Uppdaterad: den 13 februari 2018 (hänvisning till ny lagstiftning).

    Hyresundantaget gäller kontrakt som avser hyresrätt till fastighet. Angående vad som avses med befintlig byggnad, se bland annat prop. 2006/07:128 s. 290 och prop. 2015/16:195 s. 404. Undantaget ska tolkas restriktivt.

    En bedömning får göras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet, men om avsikten är att uppföra ett byggnadsverk bör det sakna omedelbar betydelse hur byggnadsverket realiseras. En leverantör kan till exempel använda prefabricerade delar, material som tillhandahålls av den upphandlande myndigheten, eller olika slag av byggnadsmaterial. Jag har personligen svårt att se att det skulle vara frågan om ett hyreskontrakt om den upphandlande myndigheten avser "hyra" en byggnad i syfte att flytta delar eller hela byggnaden för att uppföra den på sin egna mark.

    Som anges i föregående kommentar kan en gränsdragning i vissa fall möjligen behöva göras mellan kontrakt som avser realiseringen av ett byggnadsverk och hyra av en vara som ska uppställas på den upphandlande myndighetens mark. Hyresavtal som avser varor, snarare än fastigheter i direktivens mening, utgör dock varukontrakt som i regel ska upphandlas (se 1 kap. 24 § LOU).

    Uppdaterad: den 13 februari 2018 (hänvisning till ny lagstiftning).

    Med vänliga hälsningar

    Anton

Kommentera eller skriv ett nytt inlägg

Ditt namn och inlägg kan ses av alla. Din e-post visas aldrig publikt.