Till senaste kommentaren
Kommentaren du söker har flyttats till en ny diskussion, eller är borttagen.

Hur lång löptid får ett avtal med en privat fastighetsägare vara?

Hej,

Jag undrar hur långt ett kontrakt som kommunen har med en privat fastighetsägare får vara? Får det lov att var till exempel 20 år långt? Jag syftar på uthyrning till kommunen som sedan i andra hand inhyser hemlösa personer i detta boende.

Undrar även om LOU skall tillämpas vid denna typen av upphandling?

Tacksam för svar.

Med vänlig hälsning TA

Kommentarer

  • Hej Torbjörn,

    Svaret beror på om lagen om offentlig upphandling (LOU) ska tillämpas eller inte. I LOU finns ett särskilt undantag bland annat för hyra av lokaler (det så kallade hyresundantaget).

    Enligt EU-domstolens praxis är det avtalets huvudsakliga syfte som avgör om avtalet är att betrakta som ett hyresavtal och om LOU därför ska tillämpas eller inte. Bedömningen av avtalets huvudsakliga syfte ska göras i det enskilda fallet. Upphandlingsmyndigheten gör inte bedömningar i enskilda fall, vilket innebär att vi inte kan svara på din fråga.

    Vi har svårt att avgöra om användningen av lokalen i ditt exempel har något samband med hyran av lokalen. Om avtalets huvudsakliga syfte är att ordna boende för hemlösa ska avtalet upphandlas enligt LOU. Är kontraktets huvudsakliga syfte hyra av lokal är kontraktet undantaget från LOU. Om användningen av lokalen och hyran av lokalen inte har något samband, det vill säga att dessa upphandlas separat, omfattas tjänsten av LOU medan hyresavtalet är undantaget från LOU.

    Är ett avtal undantaget från LOU finns inga upphandlingsrättsliga bestämmelser om kontraktets löptid.

    Avtalets löptid
    I LOU finns begränsningar när det gäller löptiden för ett ramavtal. Som huvudregel får ett ramavtal inte löpa längre än 4 år, det och får bara löpa under en längre tid om det finns särskilda skäl.

    För andra typer av avtal än ramavtal finns det inte någon uttrycklig bestämmelse om begränsning av kontraktets löptid. EU-domstolen har emellertid uttalat att det är främmande för regelverket om offentlig upphandling att offentliga kontrakt ingås för obestämd tid. EU-domstolen har i ett senare mål uppgett att i vart fall starka skäl, däribland upprätthållandet av konkurrensen, talar för att tilldelning av avtal för en obegränsad tid inte är förenligt med EU:s rättsordning. I förarbetena till LOU anges att även ett kontrakt innebär en marknadsintervention och att vad som är en acceptabel löptid för ett visst kontrakt därför ytterst får avgöras vid en proportionalitetsbedömning i förhållande till vad det är som anskaffas.

    En annan aspekt av kontrakt som löper under mycket lång tid är att villkoren i sådana kontrakt i många fall löper en större risk att förändras på ett sådant sätt att kontraktet blir att betrakta som ett nytt kontrakt som måste bli föremål för en annonserad konkurrensutsättning enligt reglerna i upphandlingslagstiftningen.

    Läs mer
    Läs mer om hyresundantaget på vår webbplats.

    Källhänvisningar
    • 3 kap. 19 § lag (2016:1145) om offentlig upphandling (LOU) – hyresundantaget
    • EU-domstolens mål C-536/07 och C-213/13 – det är kontraktets huvudsakliga syfte som avgör om kontraktet är att betrakta som ett hyresavtal och om LOU därför ska tillämpas eller inte
    • 7 kap. 2 § LOU – ramavtalets löptid
    • EU-domstolens mål C‑454/06 Pressetext – det är främmande för regelverket om offentlig upphandling att offentliga kontrakt ingås för obestämd tid 
    • EU-domstolens mål C-451/08 Helmut Muller – i vart fall starka skäl, däribland upprätthållandet av konkurrensen, talar för att tilldelning av koncessioner (som i detta fall var aktuellt) för en obegränsad tid inte är förenligt med EU:s rättsordning
    • prop. 2015/16:195 s. 515 – även ett kontrakt innebär en marknadsintervention och att vad som är en acceptabel löptid för ett visst kontrakt därför ytterst får avgöras vid en proportionalitetsbedömning i förhållande till vad det är som anskaffas.
    Uppdaterad: den 25 september 2019

    Med vänlig hälsning
    Gustav Upphandlingsjurist

Kommentera eller skriv ett nytt inlägg

Ditt namn och inlägg kan ses av alla. Din e-post visas aldrig publikt.