Till senaste kommentaren
Detta inlägg är gammalt och kan innehålla inaktuell information.

Vad får hyresvärden göra för att kontraktet ska omfattas av hyresundantaget?

Jag vill veta mer om vad som är tillåtet att baka in i lokalhyran, d v s tillhandahålls av hyresvärden som inte lyder under LOU? Var i LOU regleras detta och finns det aktuella rättsfall inom området? Frågan gäller både varor och tjänster såsom fast belysning, larm och bevakningstjänster.

Kommentarer

  • Hej Anna!

    Det så kallade hyresundantaget innebär att lagen inte gäller för kontrakt som avser förvärv av fastighet, arrenderätt, hyresrätt, bostadsrätt, tomträtt, servitutsrätt eller någon annan rätt till fastighet. I ett sådant kontrakt kan det även finnas inslag av upphandling av varor, tjänster eller byggentreprenader.
     
    Varor och tjänster som omfattas av hyresundantaget
    Det saknas exemplifierande uppräkningar i förarbetena kring vilka varor, tjänster och/eller byggentreprenader som kan anses ingå i hyresundantaget. Det är istället kontraktets faktiska innehåll som är avgörande för bedömningen om hyresundantaget är tillämpligt eller inte. Kontraktets huvudsakliga innehåll får avgöras utifrån dess utformning och syfte. Avser kontraktet huvudsakligen exempelvis hyra av lokal är hyresundantaget tillämpning. Om det däremot huvudsakligen avser varor, tjänster eller byggentreprenader är inte hyresundantaget tillämpligt. Hyresundantaget får inte tolkas så att ett kontrakt kan undantas från lagen om offentlig upphandling (LOU) enbart med hänvisning till att kontraktet innehåller vissa inslag av hyra.

    För att hyreskontraktet inte ska lyda under LOU får myndigheten inte ha haft ett avgörande inflytande vid utförandet av byggnadsverket eller vid en ombyggnation av byggnaden. Den upphandlande myndigheten kan utöva ett avgörande inflytande både före och under hyreskontraktets löptid. Ett hyreskontrakt som från början omfattades av undantag från LOU kan därmed, i ett senare skede, bli upphandlingspliktigt. Detta kan bli aktuellt exempelvis i samband med en senare omfattande ombyggnation.

    Vidare ska hyresundantaget tolkas restriktivt och det är den som åberopar undantaget som ska visa på omständigheter som gör undantaget tillämpligt. Det bör även påpekas att det inte är tillåtet att en upphandling utformas i syfte att undanta den från lagens tillämpningsområde.

    Vad får hyresvärden göra utan att hyreskontraktet blir upphandlingspliktigt?
    Enligt hyresrättsliga bestämmelser är utgångspunkten, om inget annat avtalats, att hyresvärden ska tillhandahålla en lokal i ett för det avtalade ändamålet brukbart skick. Vid kommersiell lokaluthyrning har hyresgästen vanligen ett inflytande över lokalernas utformning och standard. Vid sådan uthyrning av lokaler svarar normalt sett hyresvärden för fastighetsförvaltningen i vilken drift och skötsel, underhåll, felavhjälpning och administration ingår.

    Sammanfattningsvis får de varor, tjänster och byggentreprenader som normalt sett ingår i hyresvärdens fastighetsförvaltning anses omfattade av hyresundantaget. Övriga anskaffningar omfattas som huvudregel av upphandlingsplikten. Det är inte möjligt att ge ett allmängiltigt svar på var denna gräns går, utan det får bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.


    Bild: Flödesschemat visar hur gränsdragningsbedömningen mellan hyra av lokal och annat slag av upphandling görs.

    Läs mer

    Källhänvisningar
    • 3 kap. 19 § lag (2016:1145) om offentlig upphandling (LOU) – hyresundantaget
    • EU-domstolens mål C-399/98 La Scala – det är avtalets faktiska innehåll som får sägas vara avgörande för bedömningen om hyresundantaget är tillämpligt eller inte
    • Konkurrensverkets beslut, dnr 148/2009 – hyresundantaget kan inte tillämpas enbart med hänvisning till att avtalet innehåller vissa inslag av nyttjanderätt till fastighet eller byggnad
    • EU-domstolen i de förenade målen C-20/01 och C-28/01 Kommissionen mot Tyskland, punkt 58 – upphandlingsbestämmelserna ska tolkas restriktivt
    • 4 kap. 2 § LOU – det är inte tillåtet att en upphandling utformas i syfte att undanta den från lagens tillämpningsområde
    • 2 kap. 2 § första stycket LOU – om ett blandat kontrakt avser flera olika slag av upphandling som alla regleras i denna lag ska upphandlingen genomföras i enlighet med bestämmelserna för det slag av upphandling som är huvudföremålet för kontraktet.
    Uppdaterad: den 30 juli 2019

    Med vänliga hälsningar,
    Johan

Kommentera eller skriv ett nytt inlägg

Ditt namn och inlägg kan ses av alla. Din e-post visas aldrig publikt.