Kommentaren du söker har flyttats till en ny diskussion, eller är borttagen.

Vad omfattas av hyresundantaget?

Jag vill veta mer om vad som är tillåtet att baka in i lokalhyran, d v s tillhandahålls av hyresvärden som inte lyder under LOU? Var i LOU regleras detta och finns det aktuella rättsfall inom området? Frågan gäller både varor och tjänster såsom fast belysning, larm och bevakningstjänster.

Kommentarer

  • Hej Anna!

    Det så kallade hyresundantaget innebär att lagen inte gäller för kontrakt som avser förvärv av fastighet, arrenderätt, hyresrätt, bostadsrätt, tomträtt, servitutsrätt eller någon annan rätt till fastighet.

    Det saknas exemplifierande uppräkningar i förarbetena kring vilka varor eller tjänster som kan anses ingå i hyresundantaget. Det är istället avtalets faktiska innehåll som får sägas vara avgörande för bedömningen om hyresundantaget är tillämpligt eller inte. Avtalets huvudsakliga innebörd får avgöras utifrån dess utformning och syfte. Bestämmelsen får inte tolkas så att ett avtal kan undantas från LOU enbart med hänvisning till att avtalet innehåller vissa inslag av nyttjanderätt till fastighet eller byggnad.

    Utgångspunkten är att undantag från upphandlingsbestämmelserna ska tolkas restriktivt och att det är den som åberopar undantaget som ska visa på omständigheter som gör undantaget tillämpligt. Det bör även påpekas att det inte är tillåtet att en upphandling utformas i syfte att undanta den från lagens tillämpningsområde.

    Frågan om hyresundantagets omfattning berörs av Kammarrätten i Jönköping i mål nr 2972–11, men ställdes tyvärr aldrig på sin spets. I målet hade Migrationsverket hyrt en konferensanläggning för asylsökande i syfte att ordna en helhetslösning med både boende och måltider. Kammarrätten ansåg att hyresundantaget inte var tillämpligt i målet. Detta baserades dock främst på att det var fråga om en mycket begränsad avtalsperiod avseende icke ordinarie bostäder och att Migrationsverket kunnat hyra dessa platser även på andra orter. Enbart det förhållande att det var fråga om två separata avtal gällande boende och måltider gav inte anledning till någon annan bedömning än att hyresundantaget inte var tillämpligt.

    Enligt hyresrättsliga bestämmelser är utgångspunkten, om inget annat avtalats, att hyresvärden ska tillhandahålla en lokal i ett för det avtalade ändamålet brukbart skick. Vid kommersiell lokaluthyrning har hyresgästen vanligen ett inflytande över lokalernas utformning och standard. Vid sådan uthyrning av lokaler svarar normalt sett hyresvärden för fastighetsförvaltningen i vilken drift och skötsel, underhåll, felavhjälpning och administration ingår.

    Sammanfattningsvis får de varor, tjänster och byggentreprenader som normalt sett ingår i hyresvärdens fastighetsförvaltning anses omfattade av hyresundantaget. Övriga anskaffningar omfattas som huvudregel av upphandlingsplikten. Det är inte möjligt att ge ett allmängiltigt svar på var denna gräns går, utan det får bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

    Läs mer
    Upphandlingsmyndigheten har tidigare i Frågeportalen redogjort rättsläget avseende en upphandlande myndighets möjlighet att uppföra eller anpassa lokaler med stöd av hyresundantaget i inläggen Se även Konkurrensverkets rapport Fallgropar vid entreprenadupphandlingar (2011:2), där frågan framförallt berörs i avsnitt 2.6 och 3.1.5. Se även Konkurrensverkets uppdragsforskningsrapport Entreprenadupphandlingar - Hur kan byggherrar främja effektivitet och innovation genom lämpliga upphandlingsstrategier? (2014) 

    Se exempel på prövning av hyresundantagets tillämplighet i Kammarrätten i Göteborgs avgörande av den 27 februari 2009 i mål nr 7477–08, Förvaltningsrätten i Växjös dom i mål nr 3697–16 och Kammarrätten i Göteborgs dom i mål nr 4397–18.

    Källhänvisningar
    • 3 kap. 19 § lag (2016:1145) om offentlig upphandling (LOU) – hyresundantaget
    • EU-domstolens mål C-399/98 La Scala – det är avtalets faktiska innehåll som får sägas vara avgörande för bedömningen om hyresundantaget är tillämpligt eller inte
    • Konkurrensverkets beslut, dnr 148/2009 – hyresundantaget kan inte tillämpas enbart med hänvisning till att avtalet innehåller vissa inslag av nyttjanderätt till fastighet eller byggnad.
    • EU-domstolen i de förenade målen C-20/01 och C-28/01 Kommissionen mot Tyskland, punkt 58 –upphandlingsbestämmelserna ska tolkas restriktivt 
    • 4 kap. 2 § LOU – det är inte tillåtet att en upphandling utformas i syfte att undanta den från lagens tillämpningsområde
    Uppdaterad: den 26 april 2019

    Med vänliga hälsningar,
    Johan

Kommentera eller skriv ett nytt inlägg

Ditt namn och inlägg kan ses av alla. Din e-post visas aldrig publikt.